Dar uma casa em vida na Bélgica é transmitir um bem imobiliário a um ente querido enquanto se organiza a sucessão com antecedência. A operação permite reduzir a base tributável no momento do falecimento, mas exige uma passagem obrigatória pelo notário e o pagamento de direitos de doação que variam de acordo com a Região onde reside o doador.
Reforma wallona 2028: por que algumas doações de casa são adiadas
Um decreto wallon de 5 de dezembro de 2024 prevê, a partir de 1º de janeiro de 2028, uma divisão por dois das taxas de direitos de doação imobiliária na Wallonia. As taxas máximas em linha direta passariam de 27% para 14%, e entre todas as outras pessoas de 40% para 20%.
Essa mudança cria uma situação inédita. Famílias wallonas estão considerando adiar sua doação imobiliária para se beneficiar das novas taxas em 2028. Alguns especialistas em fiscalidade já qualificam a Wallonia como “novo eldorado fiscal” em matéria de transmissão imobiliária.
O cálculo merece ser feito com um notário: esperar até 2028 pressupõe que o doador permaneça saudável, que o bem não perca valor e que a lei não seja alterada até lá. Quando se aborda o tema da doação de casa na Bélgica, essa reforma wallona muda profundamente a decisão entre dar agora ou esperar.
Ato notarial e direitos de doação imobiliária por Região
Ao contrário de uma doação em dinheiro que pode ser feita por transferência, a doação de um bem imobiliário exige um ato notarial. Não é possível uma doação de mão a mão para uma casa ou um terreno. O notário redige o ato, o registra e os direitos de doação são cobrados nesse momento.
As taxas diferem de acordo com a Região do domicílio fiscal do doador (não de acordo com a localização do bem). Aqui estão os principais pontos atuais:
- Na Região wallona, as taxas em linha direta variam de 3% a 27% por faixas, com a reforma prevista para 2028 que dividirá essas taxas por dois.
- Em Bruxelas, a regra de reserva de progressividade foi eliminada para as doações de imóveis feitas desde 1º de janeiro de 2016: o bem doado não será mais adicionado ficticiamente ao patrimônio sucessório, mesmo que o doador faleca dentro de três anos.
- Na Região flamenga, as taxas em linha direta começam em 3% para as primeiras faixas e aumentam progressivamente, com um sistema próprio de faixas e isenções.
Essa diferença regional significa que uma mesma doação de casa pode custar milhares de euros a mais ou a menos, dependendo do domicílio do doador. Mudar de domicílio fiscal antes de doar é uma estratégia que existe, mas é monitorada de perto pela administração.
Doação com reserva de usufruto: permanecer em casa após a doação
Você doa sua casa para seus filhos, mas deseja continuar morando nela. Esse é o princípio da doação com reserva de usufruto. O doador mantém o direito de ocupar o bem ou de receber os aluguéis. Os filhos recebem a nua-propriedade.
Com o falecimento do usufrutuário, o usufruto se extingue automaticamente. Os filhos se tornam plenos proprietários sem precisar passar por uma sucessão sobre esse bem. Os direitos de doação, já pagos no ato notarial, não são devidos uma segunda vez.
Precaução sobre o valor declarado
O valor registrado no ato notarial serve de base para o cálculo dos direitos. Subestimar o bem expõe a um ajuste fiscal. O notário geralmente recomenda uma estimativa realista, às vezes apoiada por um relatório de especialista, para evitar qualquer contestação posterior.
Período suspeito de cinco anos: a armadilha das doações mobiliárias ligadas à compra
Esse ponto muitas vezes passa despercebido. Um pai dá uma quantia em dinheiro a seu filho para ajudá-lo a comprar uma casa. Essa doação em dinheiro é uma doação mobiliária. Se não for registrada e o doador falecer dentro dos cinco anos seguintes à doação, a quantia é reintegrada na sucessão.
Os direitos de sucessão, significativamente mais altos do que os direitos de doação, se aplicam então. Esse prazo de cinco anos se aplica às três Regiões para as doações mobiliárias não registradas.
Registrar uma doação em dinheiro para garantir a transmissão
A solução consiste em registrar voluntariamente a doação mobiliária. Os direitos de doação mobiliária são bem mais baixos do que os direitos de sucessão. Uma vez registrada, a doação sai definitivamente do cálculo sucessório, mesmo que o falecimento ocorra pouco tempo depois.
Na prática, muitas famílias combinam duas operações: uma doação em dinheiro registrada para financiar a entrada, e depois uma doação imobiliária notarial alguns anos depois para transmitir outro bem. Cada operação deve ser pensada em um plano global de transmissão.
Doação a cada três anos: uma estratégia de fracionamento na Wallonia
Na Região wallona, os direitos de doação imobiliária são calculados por faixas progressivas. Fracionar a doação em vários atos espaçados de três anos permite recomeçar do zero nas faixas baixas a cada nova doação.
Por que três anos? Porque a Wallonia aplica a reserva de progressividade: se o doador falecer dentro de três anos, o valor do bem doado é adicionado fictivamente à sucessão para determinar a taxa aplicável. Ao espaçar as doações por mais de três anos, cada faixa recomeça do início da tabela.
Essa técnica tem um custo (taxas de notário a cada ato) e pressupõe que o doador viva tempo suficiente. Ela continua relevante para patrimônios imobiliários significativos, mas não tem interesse para uma casa de valor modesto dada de uma só vez.
Em Bruxelas, essa estratégia perdeu utilidade desde a eliminação da reserva de progressividade em 2016. Na Flandres, as regras de cálculo seguem um mecanismo diferente que o notário detalhará caso a caso.
Uma doação de casa na Bélgica não se resume a assinar um ato. Região do doador, reforma wallona de 2028, reserva de usufruto, período suspeito de cinco anos para doações em dinheiro: cada parâmetro altera a fatura fiscal. O notário continua sendo o único profissional habilitado a redigir o ato e a calcular precisamente os direitos devidos de acordo com sua situação familiar.