Donar una casa en vida en Bélgica es transmitir un bien inmueble a un ser querido mientras se organiza su sucesión por adelantado. La operación permite reducir la base imponible en el momento del fallecimiento, pero implica un paso obligatorio por el notario y el pago de derechos de donación que varían según la Región donde reside el donante.
Reforma valona 2028: por qué algunas donaciones de casa se posponen
Un decreto valón del 5 de diciembre de 2024 prevé, a partir del 1 de enero de 2028, una reducción a la mitad de las tasas de derechos de donación inmobiliaria en Valonia. Las tasas máximas en línea directa pasarían del 27 % al 14 %, y entre todas las demás personas del 40 % al 20 %.
Este cambio crea una situación inédita. Familias valonas están considerando posponer su donación inmobiliaria para beneficiarse de las nuevas tasas en 2028. Algunos fiscalistas ya califican a Valonia de “nuevo eldorado fiscal” en materia de transmisión inmobiliaria.
El cálculo merece ser realizado con un notario: esperar hasta 2028 supone que el donante se mantenga en buena salud, que el bien no pierda valor y que la ley no se modifique para entonces. Cuando se aborda el tema de donar una casa en Bélgica, esta reforma valona cambia profundamente el arbitraje entre donar ahora o esperar.
Acto notarial y derechos de donación inmobiliaria por Región
A diferencia de una donación de dinero que se puede realizar por transferencia, la donación de un bien inmueble requiere un acto notarial. No es posible una donación de mano a mano para una casa o un terreno. El notario redacta el acto, lo registra y los derechos de donación se perciben en ese momento.
Las tasas difieren según la Región de residencia fiscal del donante (no según la ubicación del bien). Aquí están las grandes líneas actuales:
- En la Región valona, las tasas en línea directa van del 3 % al 27 % por tramos, con la reforma prevista para 2028 que dividirá estas tasas por dos.
- En Bruselas, se ha eliminado la regla de reserva de progresividad para las donaciones de inmuebles realizadas desde el 1 de enero de 2016: el bien donado ya no se añadirá ficticiamente al patrimonio sucesoral, incluso si el donante fallece en los tres años siguientes.
- En la Región flamenca, las tasas en línea directa comienzan en 3 % para los primeros tramos y aumentan progresivamente, con un sistema propio de tramos y reducciones.
Esta diferencia regional significa que una misma donación de casa puede costar miles de euros más o menos según la residencia del donante. Cambiar de residencia fiscal antes de donar es una estrategia que existe, pero es vigilada de cerca por la administración.
Donación con reserva de usufructo: quedarse en casa después de haber donado
Usted dona su casa a sus hijos pero desea seguir viviendo en ella. Este es el principio de la donación con reserva de usufructo. El donante conserva el derecho a ocupar el bien o a percibir los alquileres. Los hijos reciben la nuda propiedad.
Al fallecimiento del usufructuario, el usufructo se extingue automáticamente. Los hijos se convierten en propietarios plenos sin tener que pasar nuevamente por una sucesión sobre este bien. Los derechos de donación, ya pagados en el acto notarial, no se deben una segunda vez.
Precaución sobre el valor declarado
El valor retenido en el acto notarial sirve de base para el cálculo de los derechos. Subestimar el bien expone a un ajuste fiscal. El notario generalmente recomienda una estimación realista, a veces respaldada por un informe de experto, para evitar cualquier disputa posterior.
Período sospechoso de cinco años: la trampa de las donaciones mobiliarias vinculadas a la compra
Este punto a menudo pasa desapercibido. Un padre da una suma de dinero a su hijo para ayudarle a comprar una casa. Esta donación de dinero es una donación mobiliaria. Si no se registra y el donante fallece en los cinco años siguientes a la donación, la suma se reintegra en la sucesión.
Los derechos de sucesión, notablemente más altos que los derechos de donación, se aplican entonces. Este plazo de cinco años se refiere a las tres Regiones para las donaciones mobiliarias no registradas.
Registrar una donación de dinero para asegurar la transmisión
La solución consiste en hacer registrar voluntariamente la donación mobiliaria. Los derechos de donación mobiliaria son mucho más bajos que los derechos de sucesión. Una vez registrado, la donación sale definitivamente del cálculo sucesoral, incluso si el fallecimiento ocurre poco tiempo después.
En la práctica, muchas familias combinan dos operaciones: una donación de dinero registrada para financiar el aporte, y luego una donación inmobiliaria notariada unos años más tarde para transmitir otro bien. Cada operación debe ser pensada dentro de un plan global de transmisión.
Donación cada tres años: una estrategia de fraccionamiento en Valonia
En la Región valona, los derechos de donación inmobiliaria se calculan por tramos progresivos. Fraccionar la donación en varios actos espaciados de tres años permite reiniciar desde cero en los tramos bajos con cada nueva donación.
¿Por qué tres años? Porque Valonia aplica la reserva de progresividad: si el donante fallece en los tres años, el valor del bien donado se añade ficticiamente a la sucesión para determinar la tasa aplicable. Al espaciar las donaciones por más de tres años, cada tramo comienza desde la parte baja de la escala.
Esta técnica tiene un costo (gastos notariales en cada acto) y supone que el donante viva lo suficiente. Sigue siendo relevante para patrimonios inmobiliarios importantes, pero no tiene interés para una casa de valor modesto donada de una sola vez.
En Bruselas, esta estrategia ha perdido utilidad desde la eliminación de la reserva de progresividad en 2016. En Flandes, las reglas de cálculo siguen un mecanismo diferente que el notario detallará caso por caso.
Una donación de casa en Bélgica no se limita a firmar un acto. Región del donante, reforma valona de 2028, reserva de usufructo, período sospechoso de cinco años para las donaciones de dinero: cada parámetro modifica la factura fiscal. El notario sigue siendo el único profesional autorizado para redactar el acto y calcular con precisión los derechos adeudados según su situación familiar.