Een huis schenken tijdens zijn leven in België is het overdragen van onroerend goed aan een naaste terwijl men de opvolging vooraf regelt. Deze operatie maakt het mogelijk om de belastbare basis op het moment van overlijden te verlagen, maar vereist een verplicht bezoek aan de notaris en de betaling van schenkingsrechten die variëren afhankelijk van de regio waar de schenker woont.
Waalse hervorming 2028: waarom sommige huisdonaties worden uitgesteld
Een Waals decreet van 5 december 2024 voorziet, vanaf 1 januari 2028, in een halvering van de tarieven voor onroerende schenkingen in Wallonië. De maximale tarieven in rechte lijn zouden dalen van 27 % naar 14 %, en tussen alle andere personen van 40 % naar 20 %.
Deze verandering creëert een ongekende situatie. Waalse families overwegen om hun onroerende schenking uit te stellen om te profiteren van de nieuwe tarieven in 2028. Sommige fiscalisten kwalificeren Wallonië al als een “nieuwe fiscale eldorado” op het gebied van onroerend goed overdracht.
De berekening moet met een notaris worden gemaakt: wachten tot 2028 veronderstelt dat de schenker gezond blijft, dat het goed geen waarde verliest, en dat de wet niet wordt gewijzigd tegen die tijd. Wanneer men het onderwerp van het schenken van een huis in België aansnijdt, verandert deze Waalse hervorming de afweging tussen nu geven of wachten diepgaand.
Notariële akte en onroerende schenkingsrechten per regio
In tegenstelling tot een geldschenking die kan worden gedaan via een overschrijving, vereist de schenking van onroerend goed een notariële akte. Geen hand-voor-hand schenking mogelijk voor een huis of een stuk grond. De notaris stelt de akte op, laat deze registreren, en de schenkingsrechten worden op dat moment geheven.
De tarieven verschillen afhankelijk van de regio van de fiscale woonplaats van de schenker (niet afhankelijk van de locatie van het goed). Hier zijn de huidige hoofdlijnen:
- In de Waalse regio variëren de tarieven in rechte lijn van 3 % tot 27 % in schijven, met de hervorming die voor 2028 is gepland, die deze tarieven zal halveren.
- In Brussel is de regel van progressiviteit opgeheven voor onroerende schenkingen gedaan sinds 1 januari 2016: het geschonken goed zal niet meer fictief aan de nalatenschap worden toegevoegd, zelfs niet als de schenker binnen drie jaar overlijdt.
- In de Vlaamse regio beginnen de tarieven in rechte lijn bij 3 % voor de eerste schijven en stijgen geleidelijk, met een eigen systeem van schijven en vrijstellingen.
Dit regionale verschil betekent dat eenzelfde huisdonatie duizenden euro’s meer of minder kan kosten, afhankelijk van de woonplaats van de schenker. Verhuizen van fiscale woonplaats voordat men schenkt is een strategie die bestaat, maar deze wordt nauwlettend in de gaten gehouden door de administratie.
Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik: thuis blijven na de schenking
U schenkt uw huis aan uw kinderen, maar u wilt er blijven wonen. Dit is het principe van de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik. De schenker behoudt het recht om het goed te bewonen of de huurinkomsten te ontvangen. De kinderen ontvangen de blote eigendom.
Bij het overlijden van de vruchtgebruiker vervalt het vruchtgebruik automatisch. De kinderen worden volle eigenaars zonder opnieuw door een nalatenschap te moeten gaan voor dit goed. De schenkingsrechten, die al zijn betaald bij de notariële akte, zijn niet nogmaals verschuldigd.
Voorzorg over de verklaarde waarde
De waarde die in de notariële akte wordt opgenomen, dient als basis voor de berekening van de rechten. Het onderwaarderen van het goed kan leiden tot een fiscale herziening. De notaris raadt doorgaans een realistische schatting aan, soms ondersteund door een expert rapport, om eventuele latere betwistingen te vermijden.
Verdachte periode van vijf jaar: de valstrik van schenkingen van roerende goederen gekoppeld aan de aankoop
Dit punt blijft vaak onopgemerkt. Een ouder schenkt een geldbedrag aan zijn kind om te helpen bij de aankoop van een huis. Deze geldschenking is een roerende schenking. Als deze niet is geregistreerd en de schenker overlijdt binnen de vijf jaar na de schenking, wordt het bedrag opnieuw aan de nalatenschap toegevoegd.
De successierechten, die aanzienlijk hoger zijn dan de schenkingsrechten, zijn dan van toepassing. Deze periode van vijf jaar geldt voor alle drie de regio’s voor niet-geregistreerde roerende schenkingen.
Een geldschenking registreren om de overdracht te beveiligen
De oplossing is om de roerende schenking vrijwillig te laten registreren. De schenkingsrechten voor roerende goederen zijn veel lager dan de successierechten. Eenmaal geregistreerd, valt de schenking definitief buiten de successieberekening, zelfs als het overlijden kort daarna plaatsvindt.
In de praktijk combineren veel families twee operaties: een geregistreerde geldschenking om de inbreng te financieren, gevolgd door een notariële onroerende schenking enkele jaren later om een ander goed over te dragen. Elke operatie moet worden overwogen in een globaal overdrachtsplan.
Schenking om de drie jaar: een fractioneringsstrategie in Wallonië
In de Waalse regio worden de schenkingsrechten voor onroerend goed berekend op basis van progressieve schijven. Het fractioneren van de schenking in meerdere akten met een interval van drie jaar maakt het mogelijk om bij elke nieuwe schenking opnieuw te beginnen met de lage schijven.
Waarom drie jaar? Omdat Wallonië de progressiviteitsreserve toepast: als de schenker binnen drie jaar overlijdt, wordt de waarde van het geschonken goed fictief aan de nalatenschap toegevoegd om het toepasselijke tarief te bepalen. Door de schenkingen meer dan drie jaar uit elkaar te houden, begint elke schijf weer onderaan de schaal.
Deze techniek heeft een kostprijs (notariskosten bij elke akte) en veronderstelt dat de schenker lang genoeg leeft. Het blijft relevant voor grote onroerende vermogens, maar heeft geen belang voor een bescheiden huis dat in één keer wordt geschonken.
In Brussel heeft deze strategie aan nut verloren sinds de opheffing van de progressiviteitsreserve in 2016. In Vlaanderen volgen de berekeningsregels een ander mechanisme dat de notaris per geval zal toelichten.
Een huis schenken in België is niet alleen een kwestie van het ondertekenen van een akte. Regio van de schenker, Waalse hervorming van 2028, voorbehoud van vruchtgebruik, verdachte periode van vijf jaar voor geldschenkingen: elk parameter beïnvloedt de fiscale rekening. De notaris blijft de enige professional die bevoegd is om de akte op te stellen en de verschuldigde rechten nauwkeurig te berekenen op basis van uw familiale situatie.