Donare una casa in vita in Belgio significa trasferire un bene immobile a una persona cara mentre si organizza in anticipo la propria successione. L’operazione consente di ridurre la base imponibile al momento del decesso, ma richiede un passaggio obbligato dal notaio e il pagamento di diritti di donazione che variano a seconda della Regione in cui risiede il donatore.
Riforma wallona 2028: perché alcune donazioni di case sono rinviate
Un decreto wallone del 5 dicembre 2024 prevede, a partire dal 1° gennaio 2028, una riduzione della metà delle aliquote dei diritti di donazione immobiliare in Wallonia. Le aliquote massime in linea diretta passerebbero dal 27% al 14%, e tra tutte le altre persone dal 40% al 20%.
Questo cambiamento crea una situazione senza precedenti. Famiglie wallone stanno considerando di rinviare la loro donazione immobiliare per beneficiare delle nuove aliquote nel 2028. Alcuni fiscalisti definiscono già la Wallonia come un “nuovo eldorado fiscale” in materia di trasmissione immobiliare.
Il calcolo merita di essere fatto con un notaio: aspettare il 2028 implica che il donatore rimanga in buona salute, che il bene non perda valore e che la legge non venga modificata nel frattempo. Quando si affronta il tema della donazione di una casa in Belgio, questa riforma wallona cambia profondamente la valutazione tra donare ora o aspettare.
Atto notarile e diritti di donazione immobiliare per Regione
Contrariamente a una donazione di denaro che può essere effettuata tramite bonifico, la donazione di un bene immobile richiede un atto notarile. Non è possibile una donazione di mano in mano per una casa o un terreno. Il notaio redige l’atto, lo fa registrare e i diritti di donazione vengono riscossi in quel momento.
Le aliquote differiscono a seconda della Regione di residenza fiscale del donatore (non in base alla posizione del bene). Ecco le principali linee attuali:
- In Regione wallona, le aliquote in linea diretta vanno dal 3% al 27% per scaglioni, con la riforma prevista per il 2028 che ridurrà queste aliquote della metà.
- A Bruxelles, la regola di riserva di progressività è stata eliminata per le donazioni di immobili effettuate dal 1° gennaio 2016: il bene donato non sarà più aggiunto fittiziamente al patrimonio ereditario, anche se il donatore muore entro tre anni.
- In Regione fiamminga, le aliquote in linea diretta partono dal 3% per i primi scaglioni e aumentano progressivamente, con un proprio sistema di scaglioni e franchigie.
Questa differenza regionale significa che una stessa donazione di casa può costare migliaia di euro in più o in meno a seconda della residenza del donatore. Cambiare residenza fiscale prima di donare è una strategia esistente, ma viene monitorata da vicino dall’amministrazione.
Donazione con riserva di usufrutto: restare a casa dopo aver donato
Donate la vostra casa ai vostri figli ma desiderate continuare a viverci. Questo è il principio della donazione con riserva di usufrutto. Il donatore conserva il diritto di occupare il bene o di percepirne i canoni. I figli ricevono la nuda proprietà.
Alla morte dell’usufruttuario, l’usufrutto si estingue automaticamente. I figli diventano pieni proprietari senza dover passare nuovamente per una successione su questo bene. I diritti di donazione, già pagati al momento dell’atto notarile, non sono dovuti una seconda volta.
Precauzione sul valore dichiarato
Il valore indicato nell’atto notarile serve da base per il calcolo dei diritti. Sottovalutare il bene espone a un accertamento fiscale. Il notaio raccomanda generalmente una stima realistica, talvolta supportata da una relazione di esperto, per evitare contestazioni future.
Periodo sospetto di cinque anni: la trappola delle donazioni mobiliari legate all’acquisto
Questo punto passa spesso inosservato. Un genitore dona una somma di denaro al proprio figlio per aiutarlo ad acquistare una casa. Questa donazione di denaro è una donazione mobiliare. Se non è registrata e il donatore muore entro i cinque anni dalla donazione, la somma viene reintegrata nella successione.
I diritti di successione, nettamente più elevati dei diritti di donazione, si applicano quindi. Questo termine di cinque anni riguarda tutte e tre le Regioni per le donazioni mobiliari non registrate.
Registrare una donazione di denaro per garantire la trasmissione
La soluzione consiste nel far registrare volontariamente la donazione mobiliare. I diritti di donazione mobiliare sono di gran lunga inferiori ai diritti di successione. Una volta registrata, la donazione esce definitivamente dal calcolo successorio, anche se il decesso avviene poco dopo.
In pratica, molte famiglie combinano due operazioni: una donazione di denaro registrata per finanziare l’apporto, e poi una donazione immobiliare notarile alcuni anni dopo per trasferire un altro bene. Ogni operazione deve essere pensata in un piano globale di trasmissione.
Donazione ogni tre anni: una strategia di frazionamento in Wallonia
In Regione wallona, i diritti di donazione immobiliare sono calcolati per scaglioni progressivi. Frazionare la donazione in più atti distanziati di tre anni consente di ripartire da zero negli scaglioni bassi a ogni nuova donazione.
Perché tre anni? Perché la Wallonia applica la riserva di progressività: se il donatore muore entro tre anni, il valore del bene donato viene aggiunto fittiziamente alla successione per determinare l’aliquota applicabile. Spaziando le donazioni di oltre tre anni, ogni scaglione riparte dal basso della scala.
Questa tecnica ha un costo (spese notarili a ogni atto) e presuppone che il donatore viva abbastanza a lungo. Rimane pertinente per i patrimoni immobiliari significativi, ma non ha interesse per una casa di valore modesto donata in un’unica soluzione.
A Bruxelles, questa strategia ha perso utilità dalla soppressione della riserva di progressività nel 2016. In Fiandra, le regole di calcolo seguono un meccanismo diverso che il notaio dettaglierà caso per caso.
Una donazione di casa in Belgio non si riassume a firmare un atto. Regione del donatore, riforma wallona del 2028, riserva di usufrutto, periodo sospetto di cinque anni per le donazioni di denaro: ogni parametro modifica il conto fiscale. Il notaio rimane l’unico professionista abilitato a redigere l’atto e a quantificare precisamente i diritti dovuti in base alla vostra situazione familiare.